Не ту, что дает оценщик... А про оценку состояния.

1.Потолки.
Угу. Я тоже думал - фигня. =)
Если потолок оклеен обоями или имеет явные дефекты, то с ним прийдется повозиться. Сдираете обои - под ними нечно непотребное, что нельзя красить. Или если сразу видно, что нужо шпаклевать или выравнивать - то считайте: $12-20/m2 будет стоить ободрать, прогрунтовать, зашпаклевать и покрасить.
Если же потолок свежий, сделан нормальной шпаклевкой (не хуже Витонита), то достаточно просто побелить поверх и получить свежий потолок.
На площади метров в 40, разница в расходах на нормальный потолок и убитый составит около $500. Это и есть цена вопроса. Не меньше.
2.Стены.
Попробуйте приглядеться к стенам. Либо они ровные и покрыты шпаклевкой, либо под обоями голый бетон или того хуже - штукатурка. В общем, посмотрите на обои. Ровные и гладкие - есть вероятность, что их можно просто содрать и поклеить новые. Если под обоями мелкая гадость или явно видно, что нужно шпаклевать - мысленно прибавляйте $5-10 за м2. Тут тяжелее - площадь стен значительно больше площади потолков. Цена вопроса $500-1000
3.Полы.
Полы - это дорого. Если вас устраивает текущее покрытие - хорошо. Если это паркет - посмотрите на щели и СКРИП. Если линолеум - думайте сами, что хотите в будущем. Если доска-вагонка - смотрите щели и СКРИП. Циклевка никак не помогает от щелей. Шпаклевка, кстати, тоже. =)
Если вдруг задумаете стелить нормальный пол - попробуйте уточнить прийдется ли делать стяжку. Довольно муторная штука, однако. И не слушайте, когда вам расскажут, что купите два-три мешка и зальете. Посчитайте лучше, сколько нужно залить, если наклон в один из углов составит всего пару-тройку сантиметров.
Я не говорю о том, что это обязательно нужно делать. Я о том, что плохие полы могут стоить дорого.
Я сам своими руками делал пол в одной комнате 15м. Содрал старые доски, заделал дефекты ЦЕЛЬНОЙ РОВНОЙ БЕТОННОЙ ПЛИТЫ (редкость!), купил дешевый ламинат и сам постелил его. Уложился в $300 за 15м. Если платить за работу и делать материалом получше, то это будет стоить $500-1000. На жилую в 30м - $2000-4000. Плюс кухня обычно убита. Цена вопроса $1000-4000.
4.Окна.
Ну... тут все просто. Устраивают - хорошо. Не устраивают - считайте пластиковые. В 2-ку это будет совсем даже не $1000, как пишут в рекламе. Они там пишут без всяких добавок и из расчета, что окна маленькие и нет балконной двери. А так - 1300-1800. Одни откосы, блин, $120 на окошко. И никто же не напишет об этом в плакатике... Впрочем, я поставил одно пластиковое окошко в детскую и без откосов - сам сделал. Но с подоконниками. Вложился в $500. Цена вопроса $1000-1800 на всю хатку.
5.Батареи.
Я не знаю сколько они стоят. Но если они старые... то частенько текут. Особенно сразу после свежего ремонта на новые деревянные полы. =)
6.Трубы.
Ну... как проверить, не знаю, но есть способ: попросите закрыть и открыть перекрывающий кран. Угу... это не мало, если он нормально откроется и закроется. Ну и прочие мелочи... Цена... $200-500 возьмут только за работу. В подмосковье...
7.Дверь
Тут просто. Устраивает - хорошо. Нет - металлическая от $250.

Сантехнику, кухню и прочее - это каждый и сам посчитает.

Резюме: конечно, вы смотрите при выборе квартиры на планировку. Ремонт можно и растянуть во времени... Но вообще полезно знать, во что может вылиться плохое состояние. В ответ на "Вы посмотрите какой вид из окна" сказать "А вот здесь нужно вложить лишние $2000".

Я планирую еще 2 поста сделать. Про то, на что нужно обращать внимание при выборе квартиры - потому как я сейчас занимаюсь ремонтом и могу рассказать, что на сколько тянет. И сделать итоговый краткий пост с выводами.
А сегодня - про еще один неприятный момент. В какой-то момент я понял, что мне не очень повезло с выбранной квартирой и меня ждет определенное количество неприятностей и потерь. И я даже несколько успокоился и разгребал их по мере поступления. Такое ощущение, что одна большая ЖОПА развалилась на кучу небольших... И я их разгребал. Итого...
Выяснилось, что продавец имеет небольшой долг по квартплате. А акт, где написано, что я не имею претензий - уже подписан. Долг был за 2 месяца. Февраль и март. Как это получилось? Очень просто - в феврале, когда он собирал бумаги, он получил справку об отсутствии долгов. Т.е. заплатил только за январь. Февраль - март он живет в квартире, в марте у нас сделка, потом у него две недели. А выселил я его только 30-го марта.
Формально, все нормально. На момент подготовки документов он справку предоставил, а по факту - я заплатил 2500р за период, в который я не жил в этой квартире.
И если март - месяц спорный, то о том, чтобы попросить продавца принести на сделку в марте справку об оплате за февраль - БЭСТ мог бы и позаботиться. Мне-то откуда это все знать? Но их этих мелочей не интересует. Стоимость проблемы - 2500р. Я ее решил методом наименьшего сопротивления.
А потом... потом началось электричество. Вернее, кончилось. В одной из комнат. Совсем. Конечно, я не расстроился, но опасался самого плохого - замены проводки. Ну как я мог проглядеть, спрашивал я себя? Как они жили без электричества в одной из комнат?
Все оказалось просто - вместо одной из розеток из стены торчал обрезок провода с подпалинами на месте ровного среза. Догадаться не трудно - был выведен какой-то провод-удлинитель, который они перед отъездом недолго думая отрезали ножом... Немножко замкнув...
Заглянул в щиток - пробки плавкие. Я думал, такого не бывает... и все на соплях. Но вопрос не в этом.
Когда я сходил в МОСЭНЕРГО, там выяснилось, что висит долг в 1000р. Но кассир как-то так невнятно сказала, мол, мы же им сказали доплатить... Короче, у них как-то зафиксировано, что на определенную дату есть долг. И он не уплачен. Но я его плалить не буду. Пусть они мне сначала докажут. =)
Итого, совет: Просите, чтобы на сделке были предоставлены ВСЕ справки об отсутствии задолженностей. И смотрите на даты этих справок.

Перед этим я интересовался у риелтора:
- А что делать? Вот не выезжает товарисч? Срок прошел, ключи не отдает? Вы при первой встрече говорили, что будете отслеживать, выехал он или нет...
- Ну мы отслеживаем. А больше мы ничего не можем сделать.
- А мне-то что делать? Я хочу получить у вас юридическую консультацию по этому вопросу. Это вы должны.
Связались с консультантом и вот что он рассказал:
Нужно обращаться в ЖЭК с договором и документами на квартиру. Чтобы они вскрыли дверь. Делать это нужно в присутствии милиции. Если там никого нет - то менять замок и жить. Если там кто-то есть - то беда. Ногами и руками выпинывать его из квартиры нельзя. Таков закон. И тогда... через суд, решение о выселении, судебные исполнители и т.д. Затянуться может на полгода.
Ну нифига себе! А я где жить буду? На улице что-ль?

У меня детей мал мала...

Поговорил с людьми. Сказали, что дверь можно вскрывать хоть каждое утро: Здравствуйте! Доброе утро. Разрешите я дверку сниму... Нет, чаю не надо, спасибо.
Вечером дозвонился. Долго ругался. Сказал, что я завтра буду в этой квартире. По любому. Или он отдает мне ключи или я там с милицией.
- Вы меня не пугайте. У меня тут вся милиция знакомая. Только попробуйте.
- И попробую! У меня юридическая поддержка банка и страховой компании. Я же застрахован от подобных проблем. Так что бодаться Ваши знакомые будут не со мной, а со страховой компанией. Вот там и посмотрим. Короче, завтра я буду в 2 часа дня. (сам себе удивился, когда все это сказал)
- Хорошо.

На следующий день в 2 часа дня я наблюдал как грузчики выносят всякий хлам. Забрал ключи.
- А $500?
- Нет.
- Как нет? Вы говорили, что отдадите!
- Не отдам. Ничего не знаю. Я от Вас этих денег не получал. Обращайтесь к риелтору.
- Вы же обещали, я же Вам навстречу шел, ждал, капризы терпел, как Вы вообще можете? Вы же просто воруете эти деньги у меня! Совесть есть?
- Ничего не знаю. Общайтесь с риелторами. Это плата за срочность.
- Какая срочность? За срочность повысили цену на $275. И где та срочность? 1,5 месяца вместо двух недель!
- Ничего не отдам. Вы и так ее дешево купили.
- Нифига себе дешево! Состояние ужасное! Я верну через суд. У меня Ваши расписки есть.
- Суд будет в Долгопрудном. Здесь у меня все схвачено. Судитесь.
Ну не $%&^*&^* ?

Ладно. Вот тебе #%&, раз твой с изъяном. (с)
Уезжает машина с мебелью и вещами. Квартира завалена мусором. Меняю замки.
На следующий день заполнил хламом больших 2 мусорных контейнера.
На работе выпили наконец за завершение эпопеи.
На этом начинается новая незаконченная пока эпопея с оформлением документов...

Жизнь закинула меня далеко, поэтому и задерживаюсь с завершением рассказа.
Ну так вот... Проходит неделя, беседую с продавцом, чтоб отдал $500, он не возражает. Ключи, говорит, буду передавать и отдам. Агент говорит, что нужно будет еще какую-то бумажку подписать... Я и не волнуюсь. Вернее, волнуюсь, конечно, но ничего не предпринимаю.
Проходит вторая неделя и наступает день передачи ключей.
Договариваемся вечером в четверг 25-го созвониться, чтобы 26-го (ровно в срок) встретиться. Я в предвкушении.
Вечером продавец не звонит и до него дозвониться нельзя.
На следующий день - тоже не дозвониться.
- Твою мать! - думаю я про себя. Но с агентом общаюсь вежливо.
Передача ключей срывается.
В воскресенье он звонит и начинает грузить, что вот приболел дедушка, что он лежал в больнице и т.д. Просит подождать пару дней.
- Хорошо, соглашаюсь я. Только $500 верните.
- Да-да-да
И опять невозможно дозвониться. И эта сволочь не перезванивает. Я, как пацан, сижу на телефоне...
Потом он появляется. Я настаиваю на срочной встрече и передаче денег.
Среда. Он приезжает на встречу. Просит подождать еще недельку (!).
Я не могу. Мне уже звонила хозяйка и просила в воскресенье забрать вещи.
Он просит войти в положение. Хорошо. Вхожу.
Договариваемся, что я ввожу вещи в одну комнату, а во второй они пока собираются. Ценного у меня в вещах ничего нет, я за них не боюсь.
Деньги, говорю, только отдавайте.
- А деньги я не могу отдать. У меня сейчас нет.
- Как это нет? Вы же их ЛИШНИЕ получили??? Верните!!! Я же иду Вам навстречу!
- Все идем навстречу... Давайте тогда завтра.
Хорошо. Договорились на четверг в офисе агенства. Чтобы вернуть ему расписку.
В четверг он не появился. Мобильный телефон не отвечает.

Внимание, вопрос: как называются такие люди?

Потом начался суп с котом.
Перво-наперво, выяснилось, что ипотечную сделку нужно по-любому регистрировать через нотариуса. За 1.5% от суммы сделки.

В этом месте риелтор меня просто кинул:
1. Мне пришлось заново собирать документы для регистрации сделки: геморройная справка из БТИ и из паспортного стола. Если бы сделка была через нотариуса сразу, то документы пошли бы те же.
2. Мне пришлось это все делать самому.
3. Мне пришлось заплатить больше. Нотариус все равно взял свои 1.5%, но я-то еще платил ему на сделке, хотя договор нотариально и не заверялся, плюс справки из БТИ денег стоят (больше 600р).
Итого, в сумме, дополнительные расходы существенно превысили те, про которые предупреждали заранее.
Вот такое кидаллово. Пока не отменили обязательную нотариальную регистрацию сделок.
Кстати, документы я собрал, отнес нотариусу и ДО СИХ ПОР они НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ!!! Через 2 месяца я их просто вынужден был забрать, чтобы прописаться. (Правда и прописаться я не смог пока). Нотариус - некто Федорченко А.В. Через него БЭСТ работает.

А еще выяснилась совершенно идиотская подробность, в которой, правда, виноват только я сам.
В нервах и суматохе сделки вышло вот что:
Когда наконец-то как-то все разрулилось и банк выдал деньги, мне сказали: "А теперь Ваша доля".
Вроде бы агент мне за день по телефону и говорил сумму, и скорее всего правильную. Но никаких бумаг с этой суммой не было. Ну я и посчитал:
Стоимость квартиры - Сумма кредита = Мой вклад. И заложил его в ячейку.
Через два дня, когда сводил записи, прошиб холодный пот: Я же еще аванс платил!!!
Поговорил с продавцом, у меня расписки на все суммы. т.е. расписка в авансе, расписка в получении полной суммы. Сумма прописана в договоре.
- Верните, -говорю,- пожалуйста, лишние $500. У меня вот и расписочки...
- Я посмотрю... - посмотрел, посчитал - да, хорошо, разберемся с расписками и верну.
Ну, думаю, хорошо. Верну ему расписку в авансе, а он мне аванс. Все сходится. Остальное уплочено и написано правильно.
До выезда их с квартиры оставалась неделька...

А оплатой ускоренной регистрации тоже хитро вышло.
Мне принесли бумагу и сказали, что это стоило значительно дороже.
Во-первых, это стало стоить $400 (вместо $300)
Во-вторых, от руки, другой ручкой и другим почерком дописано "+400".
Якобы всего они заплатили 800$. И половину - 400 требуют с меня. Вместо оговоренных 250.
Долго убеждая, что деньги я отдам и забуду, а квартира у меня останется и буду я жить долго и счастливо.
Фиг с тобой, золотая рыбка. Но осадок остался.
Хотя, надо признать, что в невероятно сложных условиях они приложили титанические усилия и квартира была куплена.
Оставалось только въехать и забрать назад $500

Нет, я не издеваюсь. Просто на недельку в отпуск ездил. А тогда я никуда не ездил, а просто... А ждал я просто. Решил расслабиться и получать удовольствие.
Кстати, я в прошлый раз не совсем точно написал.
500 дополнительных $ складывались из:
200 - за переподготовку документов банком под договор через нотариуса. Ибо они (банк и агент) подготовили документы для подписания ППФ. Т.е. не смотря на то, что я сказал делать через нотариуса.
И 300 собственно за ускорение регистрации.
Но потом они все равно сделали все через ж... жесткую, но простую письменную форму. Т.е., по идее, доп. расходы должны были быть вообще 300 пополам.

А потом были праздники, которые я решил не портить нервами. На сделке не родили - и хорошо. Еще бы обратно нормально доехать... ;-)
Документы к среде были сданы на регистрацию.
В четверг днем мне на работу звонит агент:
- У Вас есть свидетельство о браке?
- Сейчас посмотрю... есть подозрение, что жена увезла. Ей в роддом документы нужны... Я же все предоставлял. Все, что нужно было в нужные сроки...
- Посмотрите, очень нужно.
С замиранием сердца роюсь в папке документов.... и...
<нет, я не буду рассказ прерывать. Я ж не специально это делаю>
- Нашел! Есть с собой.
- Срочно привозите его к нам!!!
- Блин. Я же на работе! Куда везти-то?
Отвез. Даже думать не стал, что было бы, если бы не было свидетельства с собой.

Встретился еще раз с продавцом.
Изнемогающий продавец в короткой личной беседе жаловался на непрофесионализм агентов, из-за чего ему опять приходится куда-то ездить, какие-то справки опять доставать. Оставим его слова на его же совести. Ибо доказать ничего не возможно.
В четверг они свидетельство не получили. В пятницу у продавца dead-line. До 12-ти, кажется...
;-) <и здесь логической паузы не будет, хотя все и говорят, что длинные посты никто не читает.>
А в пятницу, 12-го марта, они утром опять ездили в регпалату.
И получили свидетельство!!!! И получили деньги!!!!!!
Квартира моя. О чем имеется свидетельство.
Оставалось всего 14 дней, оговоренных в договоре, на освобождение квартиры.

Наивный мечтатель...

В общем, оказалось, что перенести сделку продавца нельзя ни при каких условиях.
Тем лучше, ибо тодавать все сови деньги я не собирался.

Тогда БЭСТ предлагает такой вариант: они через своих людей могут организовать ускоренную регистрацию за 1 неделю (аккурат к утру пятницы) за небольшую сумму в $500. Угадайте, с кого они просят эту сумму?
Возмутительно, конечно, но я могу потерять больше.
- Это все хорошо, но при чем тут я?
- Ну Вы же хотите купить квартиру!
- Давайте хотя бы пополам с продавцом. Ведь это ему срочно нужно.
- Продавец категорически отказывается. Единственное, что мы можем - это чтобы сохранить имя компании БЭСТ, поделить расходы пополам с БЭСТ. Т.е. $250 платит БЭСТ, $250 - Вы.

На $250 я согласился.
Продавец скандалит и как только мой агент отходит, сразу же обвиняет их в некомпетентности. Дескать, это из-за моего агента он так долго собирал и пересобирал справки, а теперь вот не проинформировал его вовремя об условиях сделки. Агент же мне прогружает, что они сами только что узнали обо всем этом. И что деньги он не сможет сразу получить, они узнали только вчера и поэтому ему не сказали (мне в сторону - чтобы не сорвать сделку).

Короче, закладываемся в ячейку, подписываем договор.
Банк закладывает $29800
Я закладываю $16925.
Это за квартиру.

Вношу банку первый платеж $300
Аренда ячейки 1500р
Комиссия банка за обналичку 4721р
Услуги помощника нотариуса 8500р.

Форма договора - простая письменная форма. Оказывается такую форму они готовили заранее. Потому что на сделке, как оказалось, был не нотариус, а его помощник. И банк был готов именно к простой письменной.

Ладно. Фиг с Вами. Ключик от ячейки остаеся у агента.
Продавец заявляет, что если в течение недели до пятницы регистрацию сделки не сделают, и он не получит деньги, то он откажется то сделки.
Оказывается, он может это сделать. Пока наш договор в ППФ не зарегистрирован в регпалате - его можно просто разорвать. Или написать заявление в палату и отказаться от регистрации.

Т.е. до следующей пятницы я на иголках. И рискую еще большей суммой.
Стоит ли говорить, что агенство не несет никакой ответственности?

Извиняюсь, конечно. Паузы не для нагнетания обстановки. Просто некогда обстоятельно все написать, а хочу именно в деталях.
Что выяснилось: продавец на вырученные деньги планировал купить другую недвижимость. И на следующую пятницу 12 марта у него запланирована сделка. Договор у него там именно до этого числа, цена привлекательная и его агенство не хочет ждать ни дня и с радостью продаст объект другому.
Это все хорошо, но при чем тут я????? У нас с ним договор ничего подобного не предусматривал, никаких разговоров и условий по его сделке нет.
- Я же ждал Вас больше месяца! Подождете и Вы. У нас договор!!!
- Меня это не интересует. Мне не выгодно продавать свою квартиру, если я не смогу купить тот объект. Я лучше совсем ничего продавать не буду.
- Тогда Вы должны возместить мои убытки.
- Ничего я не должен. Аванс вернуть должен. А больше - ничего.
В этом месте агент намекает мне, что действительно, ничего кроме аванса с него стребовать нельзя.
- Но у нас же в договоре указано, что в случае отказа с его стороны - в двойном размере!!!!
- Ну понимаете... это только так... а обязан он вернуть только аванс... все остальное - только в суде и это очень спорно.
(Еще бы! Я когда увидел потом текст договора - я вообще подумал о недобросовестности ангента! Но на этот момент я текста не видел)
Бла-бла-бла...
Агент начинает предлагать различные варианты решения:
- Давайте мы созвонимся с теми риелторами и предложим им продлить договор! Внесем большой аванс и продлим!
- Из каких денег?
- Из Ваших. Вы ВЕСЬ свой взнос не кладете в ячейку, а отдаете покупателю. Он их отдает в залог. Так можно делать. А банковская часть лежит в ячейке.
Мы сейчас позвоним им...
Ну ни фига себе! Я должен отдать ему все свои деньги ДО регистрации сделки. И он их куда-то денет.
А потом он замутит что-то, деньги якобы куда-то уйдут и даже через суд я с него ничего не стребую. Тем более, я слышал, у него в том агенстве знакомые.
Беседую с агентом:
- Нет. Это очень ненадежный вариант. Я не могу отдать все свои деньги.
- Но тогда они не продлят договор!
- А какое это вообще отношение имеет ко мне?!!
- Ну Вы же хотите купить эту квартиру!
- Но у нас никаких подобных условий в договоре не указано!
- Тогда он просто откажется и Вы теряете потраченные деньги и ничего не покупаете.
- Нет. Так я могу потерять вообще всё. Узнайте, может быть им не нужет такой большой аванс.
Опять пытаются туда дозвониться...

Вот что в таких ситуациях делать?

Утро следующего дня. Сделка.
Все люди приличные. Вежливые. В галстуках. Кроме моей жены. Она на 8-м месяце и ей галстук уже вроде бы и ни к чему.
Еле поместились в переговорную: 2 продавца, 2 покупателя, 2 агента, нотариус и представитель банка.
Приносят документы. Форма договора покупки квартиры за счет кредитных средств, договор аренды банковской ячейки.
Читаем.
Согласно договору про банковскую ячейку, деньги покупатель сможет забрать после регистрации собственности на мое с женой имя в госпалате.
Продавец дочитал до этого места, понял, что сегодня он денег не получит и сказал:

- Меня не устраивают такие условия.

Банкир:
- Мы не меняем процедуру сделки и договор.
- Тогда я не буду продавать квартиру.
- Не будете?
- Не буду.

Молча и совершенно спокойно представитель банка сразу же уходит.

Я выпиваю глоточек кофе. Жена - чаю.

В голове: я уже заплатил около двух тысяч долл...

И тишина.

Но повезло, они там договорились и таки назначили сделку на 4-е, 5-е.
Еще совет: заранее договаривайтесь с агентом и банком о дате сделки. И не затягивайте. При любой возможности - как можно раньше.

4-го марта все было скучно:
Пришли в обед в банк, подписали кредитный договор, должны были подписать договор страховки, но выяснилось, что кто-то неправильно написал название ул.Дирижабельной (кстати, моя мама долго думала, что я шучу и называю так эту улицу "гипотетически", мол, улица города "Дирижабльстрой" - одно из прежних названий Долгопрудного). Однако деньги за страховку заплатил и даже что-то подписал.
Итого, в первый день внесено денег:

Страховка:	8110 р
Комиссия банка за подготовку документов:	13094 р

Для истории, до этого потрачено:

Оплата услуг банка по рассмотрению кредита:	1200 р
Аванс риелтору:	400 $
Аванс на покупку:	500 $
Оценка квартиры	3000 р
Справка	350 р

Агент провела моральную подготовку:
- Ваша работа завтра сидеть и не волноваться. Подписывать, где покажут и платить деньги. Все остальные вопросы - наши. А у Вас - праздник. Правда, продавец у нас нервный и может выкидывать фортели - не обращайте внимания. Мы все порешаем. Вам, главное, не родить на сделке. =)

P.S. Наши страхи про пузо оказались напрасными. От банка пришел жутко занятый мужик, рассказал нам необходимое, ответил на вопросы, подписали договор и он оставил нас с агентом. Пузо или не заметил или подумал, что так и нужно. Его ж это все никак не волнует...

А в среду днем, 3 марта, позвонили из банка и сказали, что они не могут поставить сделку на 4-5 марта, а только после праздников, потому что агент слишком поздно обратилась для назначения сделки. У них много клиентов и уже все расписано на эти дни.

Это и есть пИпец. Жена уже приезжает, я на 4-5 взял отпуск, позже она не сможет приехать - билеты в этот период позже чем за неделю не купить.
Позвонил агенту - она сказала, что в курсе и будут что-то пытаться. Тем более, что на более поздний срок не согласен и продавец.
Звоню в банк: у меня обстоятельства.... жена... билеты... нельзя ли... вечером, может быть?
- Вы не понимаете. У нас уже все расписано. Нет ни переговорных, ни людей.
Звоню еще раз агенту: ну как же так? Что делать-то?
- Подождите, мы тут пытаемся решить.


9.8596
Нет, даже, наверное,
31.006275

А потом агент настойчиво предложила заключать договр в "простой письменной форме".
Я, естественно, ничего не знал по этому вопросу. Поэтому попросил рассказать.
Итак, есть 2 варианта:
1. Нотариальное оформление договора.
Договор составляет нотариус, в нем прописывается много всего, подписывается в банке присутствии нотариуса, он его заверяет, затем осуществляет государственную регистрацию.
2. Простая письменная форма. (ППФ)
Договор, в принципе, тоже составляет нотариус, но он короче - всего один лист. Подписывается в банке, тоже в присутствии нотариуса, однако нотариус договор не заверяет, а он сразу отдается на государственную регистрацию.

После государственной регистрации у покупателя на руках свидетельство собственности на квартиру. Независимо, естественно, от формы регистрации договора. Этот документ и является основным удостоверяющим право собстенности. Ну и запись в гос. реестре прав собственности.
Однако, нотариальное заверение догвора (до регистрации, в.1) - стоит 1.5% от стоимости сделки. Государственная регистрация, которая делается в любом случае, стоит недорого. Что-то от 150 до 500р.
Поспрашивал своего коллегу (он уже 3 квартиры купил и одну продал) - он все делает простой письменной формой и не платит нотариусам. Идут с продавцом в регпалату, отдают договор на регистрацию, и все.

Но мне страшно.
- Какую силу имеет договор, пока он не зарегистрирован в госпалате?
- в общем-то, никакой...
- Так... А вот я отдаю деньги, свои и кредитные, а потом этот договор не регистрируют. Например, продавец дает задний ход...
- Нет, понимаете, этого быть не может. Он ведь несет тогда большие убытки.
- Хорошо, я подумаю.

Потом мне сообщают, что вроде бы продавец-дедушка прописался по новому месту, но на старое место еще не пришло письмо и он оттуда не выписан, поэтому в выписке из домовой книги он еще фигурирует и в догворе будет указано, что он там прописан и обязуется выписаться в недельный срок.
- А если, например, мы заключаем сделку, он получает деньги, а потом у меня квартира с прописанным в ней дедушкой.
- Этого не может быть. Он же прописан по новому месту.
- Ну мало ли. Письмо потеряется. Бывает, знаете ли... А там он выпишется, потеряет паспорт и прийдет сюда восстанавливать прописку.
- Нет, у нас в договоре все прописано, там он тоже приписан, а письма - не теряются. К тому же на вашей стороне банк, агенство и страховая компания.
- Ясно.
Звоню в банк, хочу с ними поговорить о "Простой письменной форме". На том конце провода делают большие круглые глаза.
- Кто Вам такое сказал? Только нотариально заверенный договор!
- А вот агент сказал, что делают...
- Нет, мы не делаем. У нас был только один случай, но он был исключительный. У нас был цейтнот, не хватало людей и сделали ППФ.
- Ясно. Спасибо.
Договор я хочу нотариально заверенный: так надежнее. Вот хвостом чувствую - нужно делать нотариально. Сообщаю агенту о своем решении.
- Хорошо. Как хотите, мы просто хотели сэкономить ваши денежки.
- Нет, лучше нотариальный. Мне и в банке так сказали, а про 1.5% меня предупредили и я их уже посчитал и подготовил.
Схема намечается такая:
В четверг 4 марта я заключаю договор с банком, плачу всякие деньги.
В пятницу 5 марта - день сделки. На сделке: я, жена, оба продавца, агент, банкир, нотариус. Мы подписываем договор, я кладу в ячейку свои деньги и деньги банка, договор отдается на гос.регистрацию. В договоре аренды указывается, что деньги продавец может получить только при наличии свидетельства о регистрации собственности на мое имя, где написано, что квартира приобретена за счет кредитных средств.
Все правильно, все сходится, но я боюсь. И с нетерпением жду четверга-пятницы. Благо, осталось ждать пару дней.

Наконец все как-то образовалось. С какими-то проблемами собрались справки продавцом, чем-то он там был недоволен, агент жаловался, что ведет себя продавец немного несдержанно, но мы выходим на сделку! Банк одобрил мой выбор квартиры. Оценщик оценил ее в $48k. По $1k/m². На основе других аналогичных предложений.
Я читал ту оценку. Курсовая работа студента на тему "оценка недвижимости". Потом приведу цитаты. В вводной части о тенденции цен в подмосковье, с упоминанием всяких городов, исключая собственно Долгопрудный. Состояние квартиры далеко не самое лучшее, что скромненько обозначено как "требует косметического ремонта".
Впрочем, цена покупки прописана в договоре, а на поднятие я бы и не согласился уже.
Есть в этом и плюс: банк свои расчеты производит из предположения цены из оценки, соотетственно, у меня получется заплатить свою сумму так, чтобы процент по кредиту был 10.75% Т.е. банк дает мне 29800, а остальное (по их подсчетам: 48000-29800 = 18200) превышает порог в $18k (для подмосковья), который нужно преодолеть своими средствами, чтобы процент был 10.75.

К понедельнику 1 марта почти все готово, но агент почему-то хочет проводить сделку в среду, 3 марта. Что-то там у них накладывается...
На этот день покупаются билеты для жены, чтобы она приехала. Ее присутствие почему-то необходимо, хотя весь семейный доход - это моя з/п и кредит берется из расчета этой з/п. Но сам на себя я купить не могу. Только на двоих. И никакая нотариальнfя доверенность не поможет (якобы ее всегда можно отозвать, а банк об этом не может знать на момент сделки. Кстати, какой тогда вообще смысл в доверенностях???)
Ладно. На 8-м месяце жена покатается на поезде. Авось, не родим на сделке. =)

P.S. Сильно переживали, а вдруг в банке беременность жены сильно всех удивит и кредит не дадут? Я же банк не предупреждал, а из расчета еще плюс одного члена семьи с моей з/п ничего по их условиям ничего не светит. А анкете, кстати, был вопрос: "не собираетесь ли Вы в декретный отпуск", на который мы честно ответили: не собираемся. Ибо, какой отпуск, если она и так не работает???

Вот так, ежедневно завтракая обещаниями скорейшего завершения сбора документов, я дождался до окончания срока действия предварительного договора.
22 февраля закончился срок действия предварительного договора.
24 февраля продавец подписывает согласие о продлении договора до 5 марта.

- Как же так, я ведь $225 согласился доплатить, чтобы за 2 недели, а уже почти месяц прошел...
- Понимаете, для ипотеки много особых справок нужно собрать, а та контора, которая их собирала в срочном порядке, собрала их неправильно и теперь приходится некоторые делать еще раз.
- Ну а 225? Ведь ускорения-то не произошло?
- Так эти деньги "уплочены" за работу, а в соглашении сроков никаких не указано. Написано: "согласен на приобретение за $46725" и никаких мышей.

Вот блин! Месяц же прошел!!! Я живу у друга, вещи мои вообще неизестно где, жена у мамы.
Кстати, за месяц прокисла справка из БТИ и ее нужно заново брать (или ставить штамп о продлении срока действия)

Совет: Если покупатель соглашается на увеличение цены в счет ускорения сбора документов, либо чего-то еще, эти условия ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно указывать в дополнительном соглашении, а то может получиться как с этим продавцом: сумма увеличится, а условие выполнено не будет.

Кстати, слово "совесть" как пишется? Его еще не упразднили?

UPD: Хм, а почему агент, который должен блюсти мои интересы, так составил доп.соглашение?
REM: Еще больше у меня обнаружилось вопросов, когда я позже получил оригинал договора. Но об этом потом...

Собственно, на этапе сбора документов у меня начинаются расходы. Это $100 за оценку, которую требует банк, плюс до 300р за какие-то дополнительные справки, которые брал агент сам (кажется, справка из реестра прав собственности - чтобы проверить квартиру)

Кстати, чуть не забыл рассказать: агенство нарушет рекомендуемую банком последовательность - сначала одобрение, а затем любые договоры с продавцом. Но другого выхода нет: не дать залог в течение пары дней после осмотра - продавец будет искать покупателя дальше и может найти с высокой степенью вероятности. Его же не интересуют проблемы того, что я покупаю в кредит.
Поэтому, риелтор сам оценивает, стоит ли связываться с этой квартирой, узнает обстановку с документами, правами и историей. После этого заключается предварительный договор с внесением залога. В договоре должна оговариваться возможность возврата залога, в случае неодобрения бакном квартиры.
В моем случае, продавец первый владелец квартиры, поэтому недобросовестных сделок в истории не было. Это плюс.
Квартира приватизирована - это тоже плюс.
Несовершеннолетних прописанных нет - тоже плюс.
Агент консультируется с банком, это еще не одобрение выбранной квартиры, но неофициально они подтверждают возможность работы с таким вариантом. После этого и был заключен предварительный договор и внесен залог.

Потом выясняется, что в квартире был прописан ребенок и банк требует информацию, куда был выписан ребенок. Чтобы проверить, не было ли возможного ущемления прав несовершеннолетнего. Ребенок выписан к родителям. Вроде бы все чисто.

Совет, если покупаете сами: нужно брать выписку не только о том, кто прописан, но и кто был прописан за всю историю жизни квартиры. Желательно знать, куда и почему выписан человек. Сможет ли он оспаривать свои права.
Впрочем, недавно был принят закон о "чистых" сделках, согласно которому, если квартира приобретена законно, то из-за прежних махинаций она не может быть отобрана.
Банк же все равно будет тщательно проверять всё, да и в обиду потом не должен дать. Плюс обязательная страховка от потери права собственности - страховая компания тоже денег терять не захочет.
В общем, без агента и своих железных нервов я бы давно отказался от этой затеи. Вносить залог после одобрения банка - никто не согласится ждать, вносить до - риск. Как, где и какие документы проверять - я не знаю.
Я с самого начала решил расслабиться и получать удовольствие: как поступит агент, так и будет.
Я ведь занят. У меня ведь куча работы. Деньги - они же не из воздуха берутся.
Кстати, если бы я сам занимался всем, взяв, например, отпуск - потерял бы больше денег.

Кстати, у нас на работе еще один товарисчъ заинтересовался ипотекой.
Сейчас намного больше банков, работающих с ипотекой, и намного больше вариантов.
Даже есть предложения с 5% первоначальным взносом. А это $3-5k за однушку. Вполне подъемная сумма.
Для обзвона предложений удобно иметь табличку с такими полями как:

Процент по кредиту, Валюта, Срок, Первый взнос, требуемый доход (серый/белый) и требование поручителей,
условия по первичке, список требуемых документов, наличие прописки.

Вот пример такой таблички, но без важного пункта - типа доверяемых доходов.

Составить, что-ли, свою по материалам исследования моего коллеги?

Через неделю стало ясно, что купить до выселения я не успеваю.
ФАКТИЧЕСКИ Я ЗРЯ ЗАПЛАЧУ $225, потому что сбор документов ни фига не ускоряется. Просто продавец меня развел и я заплачу ему за то, что он в тот же срок собирает справки не сам, а какое-то агенство.
Выяснилось, что у него регистрация была до 95-го года и свидетельство нужно переоформлять, а самое главное - проблема с выпиской из хаты.
Там прописаны 2 человека. Дедушка и его сын. Точнее было бы говорить "отец и сын", но дедушке больше 70-ти (+нужна справка из психдиспансера о дееспособности), поэтому я его буду называть дедушкой.
Так вот сын сам смог выписаться и прописаться к жене, а дедушку не выписывают. И они делают по-другому: прописывают деда там, а сюда по почте идет какая-то бумажка, по получении которой в паспртном столе его выпишут. На вопрос, что будет, если бумажка потеряется и не дойдет, ответа мне дать не смогли.
В сумме: 7 февраля документы не готовы.
И даже 15 февраля, то есть, по прошествии 2-х недель, из-за которых я плачу деньги за "ускоренный" сбор документов, документы у него не готовы.
Мне на ночь рассказывают всякие сказки, что что-то уже собрано и осталось совсем чуть-чуть.
Сказки никак не действуют на хозяйку моей квартиры и она нас просит освободить помещение.
Удалось уговорить, чтобы у нее постояли мои вещи. Сам переселяюсь к другу. Это все стоит денег.

Маленький пушной зверек с ценным мехом.

Через несколько дней агент позвонил и сказал, что продавец сам документы собрать не успеет, и ему предлагают всего за $450 помочь собрать документы за 2 недели. А так - 1 месяц. Типа так долго делаются справки, очереди и т.д. а у той компании есть свои ходы-выходы.
Предлагает поделить эту сумму пополам. Т.е. с меня - $225.

Фиг с тобой, золотая рыбка. +$225.

30 января я подписываю доп.соглашение об увеличении цены квартиры на $225 до $46725.

Я затягиваю рассказ... так получается.
Но в жизни... в жизни все еще лучше!
"Предварительный договор о купле-продаже..." был заключен и внесен аванс 26 января.
Собственно, это первый реальный шанс что-то купить. Если продавец берет деньги, значит он намерен продавать.
Аванс в размере $500 в счет стоимости квартиры продавцом получен, о чем оставлена расписка.

Договор подписывает мой агент и продавец. Я радостный узнаю об этом по телефону.

P.S. И только через 2 с лишним месяца я получил этот договор на руки и обнаружил в нем дописанные от руки изменения.
Но об этом позже. Не через 2 месяца, конечно, но позже. Ибо сегодня праздник. =)

Впрочем, сразу:

Совет второй: точно оговаривайте предварительный договор и возможные изменения в нем. Возможно, имеет смысл присутствовать на его подписании.
Ибо теперь у меня есть подозрения, что агент мне говорил не все, что говорил продавец...

Через денек мой агент позвонил мне и сообщил, что эту квартиру хочет купить соседка и для того, чтобы эту квартиру продали мне, они договорились на сумме $46.5k.

А что делать? Не оставаться же без квартиры... Соглашаюсь и на такую сумму. Спрашиваю, когда залог - говорит, что сейчас они как раз договариваются. Что-то там продавец хочет сначала решить, прежде чем брать залог...
~17 января.
Ладно, жду.

UPD P.S. Блин, сам удивляюсь, какой терпеливый я стал за это время...